29 сентября 2023 г. НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности» организовала рабочую встречу в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России)  по вопросам проблем рынка технических средств безопасности (запирающие устройства, системы контроля доступа) на территории города Москвы и субъектов Российской Федерации, меры по защите инвестиций в сфере технических средств безопасности (ТСБ).

Совещание проведено в формате обсуждения Резолюции 15 августа 2023 года, подготовленной Комиссией РСПП по безопасности предпринимательской деятельности по итогам круглого стола на тему: «Проблемы формирования рынка технических средств безопасности в многоквартирных жилых домах г. Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, других регионов страны».

Основные обсуждаемые вопросы:

1. Обеспечение законности при проведении общих собраний собственников и механизмы защиты прав собственников и предпринимателей (поставщиков услуг).
2. Коллизии норм жилищного и гражданского законодательства при реализации понятия «общее имущество», объем прав управляющей организации в отношении выбора специализированной организации, осуществляющей техническое обслуживание домофона в МКД.
3. Предложения Минстроя России по разработке обозначенных проблем и поиск путей решения.

Позиция Минстрой России обозначена Начальником отдела управления жилищным фондом и предоставления коммунальных услуг Нифонтовым Дмитрием Юрьевичем:

Порядок отнесения запирающего устройства к составу общего имущества определен и включает два критерия, либо домофон включен в проектную документацию, либо собственники включили его в перечень оборудования, переданного управляющей организации (протокол общего собрания).

Подробнее позиция изложена в письме Минстроя России от 02.08.2023 № 20668-ОГ/00 <Об обслуживании домофонной системы>Представители Комиссии РСПП по безопасности предпринимательской деятельности и НСБ, НП ОБЖД «БЕЗОПАСНЫЙ ДОМ», НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности» обозначили следующие правовые коллизии, препятствующие развитию рынка ТСБ:

1) Нормы и правила жилищного законодательства, предусматривают отнесение всего имущества многоквартирного дома к составу общего только по одному признаку – обслуживание более одного помещения (ст. 36, 162 ЖК РФ)

2) Ситуации, когда запирающее устройство (ЗУ) не отнесено к жилищному фонду (составу общего имущества собственников МКЖД) нормативно не закреплены

3) Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» рассматривает ст. 36, 162 ЖК РФ как автоматически распространяющие свое действие на  запирающие устройства (домофоны), то есть относящиеся к общему имуществу.

Вместе с тем законодательство предусматривает критерии отнесения ЗУ к составу общего имущества:

• подпункт «а» п. 1 ПП-491 : состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
• пункт 17 1 ПП-491 собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
• пункт 24 1 ПП-491: сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

По данному пути идет и судебная практика.

Дополнительно следует учитывать, что оспорить протокол может только сам собственник (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), это не позволяет реализовать защиту нарушенных прав предпринимателей в тех случаях, если не оспорен протокол ОСС.

На практике указанная выше коллизия в вопросе автоматического отнесения ЗУ к составу общего имущества приводит к тому, что управляющие организации являются инициатором смены поставщика и по сути управляют рынком услуг, выбор поставщика не прозрачен, реальная инициатива собственников часто не реализована ввиду сложности процедуры выбора всего дома (подчас 10-20 подъездов и тысячи квартир).

Все это приводит к неблагоприятному инвестиционному климату и нежеланию предпринимателей вкладывать свои средства в развитие рынка, который по сути не находится в их руках и повлиять на продвижение своих продуктов и услуг они не могут, поскольку в любой момент могут быть смещены по инициативе управляющей организации, и не наделены правом оспорить такую инициативу.

Результатом стало длительное отсутствие модернизации технических средств безопасности, которое предприниматели имеют возможность проводить за свой счет, обеспечивая здоровую конкуренцию по принципу, чьи услуги более качественны, того и выбирают собственники, а не по принципу выбора за собственников по непрозрачным мотивам.

Тематика глубоко проработана на протяжении более 7-ми лет с участием профессиональных экспертов высокого уровня, при участии представителей Правительства Москвы, министерств и ведомств в ходе рабочих мероприятий Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП), Московской торгово-промышленной палаты, Уполномоченного по правам предпринимателей в г. Москве и др., также путем сбора статистических данных, анализа судебной практики.

Варианты мер по решению данной проблемы:

1. Внесение изменений в ЖК РФ (ст. 36, ст. 162 ЖК РФ) для устранения указанной коллизии.
2. Создание подзаконных актов, уточняющих положения ЖК РФ в части реализации прав при проведении общих собраний в тех случаях, когда ЗУ не отнесено к составу общего имущества, а именно при отсутствии его в проектной документации и в протоколе общего собрания при наделении управляющей организации полномочиями по договору управления (перечень имущества к договору)
3. Наделение органа жилищного надзора (Государственная жилищная инспекция, ГЖИ) функцией регулятора по спорным / конфликтным ситуациям между собственниками многоквартирных домов (МКД) и инициатором общего собрания при передаче материалов общих собраний собственников для хранения в орган жилищного надзора в порядке ст. 44-47 ЖК РФ.
4. Наделение органа жилищного надзора (Государственная жилищная инспекция, ГЖИ) функцией проверки инициативы /инициатора и материалов при подготовке и проведении ОСС По такой инициативой следует понимать достаточную проработку при подготовке повестки, а также наличие достаточных оснований к смене поставщика, направленное на реализацию интересов собственника.

К обязательным материалам собрания, должно в обязательном порядке относиться коммерческое предложение нового поставщика, уведомление о проведении собрания в адрес действующего поставщика для предоставления своего коммерческого предложения, уведомление о результатах собрания, направленное в адрес предшествующего поставщика (уже закреплено нормативным актом ДЖКХиБ, но на практике игнорируется), уведомление должно содержать порядок его обжалования. Мнение о необходимости коммерческого предложения как основания для инициативы проведения общего собрания поддержано Московским УФАС в качестве меры по обеспечению законности при проведении общих собраний по обращению предприятий членов НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности»

5. Рассмотрение иных вопросов, в том числе о возможности закрепления права голосования жителей одного подъезда, а также заключение прямых договоров с поставщиками услуг при отсутствии включения объекта услуг (ЗУ) в состав общего имущества по указанным выше критериям.

Итоги совещания:

Инициатива Комиссии РСПП по безопасности предпринимательской деятельности и НСБ, НП ОБЖД «БЕЗОПАСНЫЙ ДОМ», НКО «Ассоциация предприятий технических средств безопасности» направлена на поддержку предприятий малого бизнеса в сфере технических средств безопасности, а также на создание дополнительных мер по защите жилищного фонда, жизни и здоровья граждан при чрезвычайных ситуациях природного, техногенного и террористического характера.

Участники признали проблему актуальной и значимой, выразили единодушие объединить усилия по ее разрешению.

Принятое решение: провести рабочее совещание по заявленной тематике в период с 04 по 08 октября 2023 г.

п. 1 ч. 1 ст. 181.4 ГК РФ

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если:

1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания